澧房发〔2017〕 2号

英皇娱乐：房地产管理局英皇娱平台：《英皇娱乐：房地产开发项目物业保修金管理办法》的通知

全县各房地产开发企业、物业服务企业：　　 
    现将《英皇娱乐：房地产开发项目物业保修金管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

英皇娱乐：房地产管理局
2017年 5月 4日

英皇娱乐：房地产开发项目物业保修金管理办法

第一章  总 则
第一条  本办法旨在落实物业质量保修责任，维护业主的合法权益，保障相关物业在保修期内的正常维修，根据《常德市物业管理办法》（常政办发〔2011〕19号）、《常德市房产开发项目物业保修金管理办法》（常房发〔2011〕24号）、《英皇娱乐：人民政府县长办公会议纪要》（2015年第2次）制定。
第二条  本办法所称物业保修金是指房地产开发建设单位按照《常德市物业管理办法》和《英皇娱乐：人民政府县长办公会议纪要》规定，向物业主管部门依法设立的保修金专门账户一次性交存，作为物业法定保修期内维修费用的保证资金（以下简称“保修金”）。
由两个及两个以上单位共同开发建设的项目，应共同承担项目保修金交存责任。
第三条  保修金实行“统一交存、专户存储、专款专用、权属不变、政府监管”的原则。
第四条  保修金的交存、使用、退还由县房地产管理局负责监督、管理。
第二章  交 存
第五条  新建竣工的房地产开发项目，除开发建设单位自用部分外，均应按照本办法交存保修金。
第六条  开发建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，暂时按照项目所在地上一年度物业建筑安装总造价1％的比例（即高层建筑15元/㎡、多层建筑10元/㎡），一次性向县房地产管理局设立的保修金专门账户交存保修金。
物业建安造价以项目所在地区住建部门所属工程造价专门机构的监测数据为准。
第七条  开发建设单位在申请不动产权属初始登记前，应当持商品房销售许可证、房屋面积实测报告、建筑工程竣工验收合格证明等加盖有开发建设单位印章的复印件，向县房地产管理局办理保修金交存手续。
第八条  开发建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供专户银行出具的保修金全额交存证明。
第九条  县房地产管理局应当委托商业银行设立本辖区保修金专门账户，办理保修金的交存、使用、退还等结算手续。
保修金专门账户以物业管理项目为单位设立分户。
保修金存储期限内，开发建设单位名称变更的，应自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书和新的营业执照，向县房地产管理局申请办理保修金分户的更名手续。
第十条  保修金存储期限，自房地产开发建设项目综合或联合竣工验收合格并实际足额缴存之日起，最长存储期不超过五年。
第十一条  开发建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金，纳入企业财产清算范围。
第三章  使 用
第十二条  在保修期内，物业出现质量问题，需要维修时，开发建设单位应主动积极维修，开发建设单位不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按本办法有关规定使用保修金。
第十三条  正常使用条件下，国家、省规定的商品房屋的保修范围和最低保修期限为：
（一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；
（三）外墙外保温工程不低于5年；
（四）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（五）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；
（六）开发建设单位统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。
其他项目的保修期限和保修范围，由开发建设单位和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。
商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。
第十四条  下列情形不属于保修范围，不应使用保修金进行维修：
（一）因业主不当使用物业或者擅自改动房屋结构、设备位置和装修不当等造成的物业质量问题；
（二）非开发建设单位建设的专业经营设施设备出现的质量问题；
（三）因不可抗力造成的物业质量问题。
第十五条  物业专有部位发生可以使用保修金的情形时，由相关业主通过物业服务企业向县房地产管理局提出保修金使用申请，无物业服务企业的可直接提出使用申请。
物业共用部位、共用设施设备出现可以使用保修金的情形时，由物业服务企业、业主委员会向房管部门提出保修金使用申请；业主委员会尚未成立的，可以由物业服务企业和业主推选的业主代表向县房地产管理局提出保修金使用申请。
第十六条  县房地产管理局接到申请后，应在7日内对申请事项进行审查，属于保修责任范围内的，应首先通知开发建设单位及时履行保修责任。开发建设单位自接到通知之日起15天内未履行保修责任的，县房地产管理局应当确定由物业服务企业组织具有相应施工资质的施工单位进行维修。无物业服务企业的，县房地产管理局可直接委托社区等单位组织有资质的施工单位进行维修。
第十七条  开发建设单位对维修责任存在异议的，应当委托工程质量检测机构进行检测。
县房地产管理局认为必要时，也可以责令开发建设单位委托工程质量检测机构对相关物业质量问题进行检测。开发建设单位不委托进行工程质量检测的，由县房地产管理局裁定维修责任。
第十八条  承担维修工程的单位，应当编制维修方案及资金预算，报县房地产管理局审查后组织维修。
实施维修的物业服务企业、施工单位应合理控制维修成本，完成维修后，填写物业维修工程费用清单，并由保修金使用申请人签章确认。
第十九条  县房地产管理局在收到物业维修工程费用清单后核实有关情况，并于20日内向保修金使用申请人或维修单位转账，将维修费用从保修金中列支。
第二十条  发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或物业服务企业在向县房地产管理局报告且获得批准后可先行垫资组织维修，并应当保存相关证据，在责任认定明确后，符合本办法规定的保修金使用情形的，可以申请使用保修金。
第二十一条  保修金使用后，县房地产管理局应在维修工程结算之日起30日内将保修金使用明细函告开发建设单位。
第四章  监管及退还
第二十二条  开发建设单位交存的保修金，自存入专门账户之日起，按中国人民银行同期活期存款利率计息。
第二十三条  县房地产管理局应当每年定期向相关物业管理区域的业主和开发建设单位，书面公布该物业管理区域物业保修金的交存、垫支使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。开发建设单位、业主或业主委员会对保修金账户变化情况有异议的，可向县房地产管理局申请复核。
第二十四条  物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。
第二十五条  符合下列条件之一的，保修责任期满后本息余额退还开发建设单位：
（一）未出现属于保修范围内的物业质量问题；
（二）出现物业质量问题，但开发建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行了给付义务；
（三）出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行了义务。
物业保修期间建设单位已经注销的，保修责任期满后其交付的物业保修金本息余额依法列入清算财产。
第二十六条  自商品房屋交付之日起满二年半，保修金按原缴存标准交存总额的一半继续专户存储，其余部分予以退还；若使用额已超过一半，则剩余部分继续存储使用；交付之日起满五年，项目尚存保修金全部退还。
第二十七条  开发建设单位应在房地产开发项目交付业主使用之日起届满五年的前一个月，向县房地产管理局提出保修金余额退还申请。县房地产管理局应在受理后5个工作日内，将拟退还保修金事项在相关物业管理区域内、房地产信息网上公示，公示期为30天。公示期满无异议的，县房地产管理局将该项目的尚存保修金连本息一次性全部退还开发建设单位。
第二十八条  房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。保修金全部退还后，开发建设单位应依法、或按约定继续履行相应的质量责任。
第五章  附 则
第二十九条  本办法自印发之日起施行，原澧房发〔2015〕4号文件同时废止。